Breves notas sobre algunas resoluciones de la Dirección General de Registro y del Notariado ( DGRN).

- COMPRAVENTA.- SUBROGACIÓN EN UNA HIPOTECA CUYO PRINCIPAL PENDIENTE DE PAGO ES SUPERIOR AL PRECIO DE LA COMPRAVENTA. En una compraventa el comprador se puede subrogar en una hipoteca cuyo importe pendiente de amortizar sea igual al importe del precio más el IVA correspondiente. El importe de la subrogación puede incluir, además del precio, el IVA o parte del mismo. Es posible la subrogación del comprador en una cantidad superior al precio de compra, si bien habrá que determinar la causa de dicha asunción de deuda.

En una escritura se vende determinado inmueble hipotecado en garantía de un préstamo. El precio es 127.102, 80 euros, por el que corresponde pagar 8.897,20 euros de IVA.
En dicha escritura se expresa que tales cantidades son satisfechas por la parte compradora a la vendedora mediante la retención del importe pendiente de amortizar del préstamo garantizado con la hipoteca referida (136.000 euros), asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose ésta en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada. Además se especifica que la parte vendedora se comprometa a ingresar en el Tesoro Público el importe correspondiente a ese impuesto que está incluido en la referida cantidad retenida.

La DG dice que ello es posible, y que no hay obtáculos ni civiles, ni registrales, ni fiscales que impidan la inscripción de dicha escritura. Res. de 22/10/2008. BOE 07/11/2008

    - ADJUDICACIONES DE BIENES PARA PAGO DE DEUDAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
      En una herencia gravada totalmente con un fideicomiso de residuo se adjudica a los fiduciarios un porcentaje indiviso de determinados bienes para pago de determinadas deudas de la herencia y el resto del porcentaje se grava expresamente con el fideicomiso de residuo. No consta que los fiduciarios emplearan dichos bienes adjudicados (dicho porcentaje) para pago de las deudas, pues continúan siendo titulares en el Registro.
    Cuando fallecen los fiduciarios, los fideicomisarios se adjudican los citados bienes en su totalidad, entendiendo que todo estaba sujeto al fideicomiso de residuo.
      El registrador deniega la inscripción en cuanto al porcentaje de bienes que fue adjudicado a los fiduciarios para pago de deudas, alegando que no aparece en el Registro expresamente gravado con el fideicomiso de residuo.
      La DGRN dice que estamos ante la figura denomina “datio pro solvendo” o adjudicación para pago de deudas, que no implica una verdadera transmisión, pues sólo provoca una apariencia de titularidad que legitima al adjudicatario únicamente para poder transmitir los bienes y pagar las deudas del causante. Se trata por tanto de una adjudicación en vacío, puramente formal, aparente y provisional, ya que el bien no entra en el patrimonio del adjudicatario. Y ello a diferencia de la figura denominada “datio pro soluto” o adjudicación en pago, en la que sí hay verdadera transmisión.
       En consecuencia, si a dicho porcentaje de bienes no se le dio la finalidad pretendida (pago de deudas) ha de entenderse que integran la masa de la herencia del causante inicial y por tanto están sujetos al fideicomiso de residuo. Res. de 03/09/2008. BOE 01/10/2008

- EMBARGO DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DEL CÓNYUGE CASADO CON ARREGLO AL RÉGIMEN ALEMÁN DE PARTICIPACIÓN EN GANANCIAS. Conforme al derecho alemán, en el régimen alemán de participación en las ganancias, la naturaleza del derecho que uno de los cónyuges ostenta, sobre los bienes adquiridos por el otro, es el de un simple derecho de crédito, que surgirá en el momento de la liquidación del régimen en el supuesto de que el patrimonio de su cónyuge haya tenido un incremento superior al del propio patrimonio, pero tal derecho de crédito está excluido del Registro, por lo que, en el caso de que se embargara, no sería objeto de reflejo en el mismo. Res. de 02/09/2008. BOE 01/10/2008

- AMPLIACION DE OBRA NUEVA CON CERTIFICADO CATASTRAL. Escritura pública de ampliación de obra nueva, para inscripción de la planta de sótano de una vivienda cuya planta baja ya estaba inscrita. La coincidencia de la planta de sótano con la certificación catastral es total, pero no coincide la superficie del resto de la vivienda. Según la DG en materia de obras nuevas la coincidencia con el catastro no tiene que ser total, sino que basta con que se acredite la realidad de la obra y la legalidad urbanística, o, en su caso, la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca entre el título y el documento justificativo de aquéllos extremos. Res. de 25/08/2008. BOE 16/09/2008

- HIPOTECA: TRANSCRIPCIÓN DE LAS CLAUSULAS FINANCIERAS. Res. de 24/07/2008. BOE 07/08/2008

     - DISCREPANCIA DE FECHAS ENTRE CERTIFICADO DE ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD Y ÚLTIMO TESTAMENTO. Resolución de 20 de junio de 2008.
      En una escritura de aceptación y adjudicación de herencia hay una discrepancia de fechas entre el testamento aportado y el reflejado en el certificado de actos de última voluntad, que es de fecha posterior. La DGRN aplica estrictamente el artículo 78 del R.H. y como el certificado del Registro de actos de última voluntad refleja un testamento de fecha posterior al aportado considera que hay contradicción. Hace falta rectificar el Registro de Últimas voluntades y solicitar un nuevo certificado.
     Pero no se considerará contradictorio el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad cuando fuere negativo u omitiere el
título sucesorio en que se base el documento presentado, si este título fuera de fecha posterior a los consignados en el certificado. Res. de 20/06/2008. BOE 15/07/2008

     -DERECHO SUCESORIO CATALAN Y FINCA FUERA DE CATALUÑA. IDENTIFICACION SUFICIENTE DE FINCA LEGADA.- Se otorga una escritura de aceptación y adjudicación de un legado por el legatario de una finca fuera de Cataluña (en Fraga, Huesca), teniendo en cuenta que la sucesión se rige por la legislación foral catalana y que con arreglo al artículo 271 del Código de Sucesiones no es necesaria la intervención de los herederos.
     La registradora tiene dudas por cuanto la finca no aparece descrita en el testamento (la finca rústica en Fraga, se dice) y solo la identifica ahora el legatario, no los herederos. Sin embargo se aporta un certificado del propio Registro del cual resulta que el causante no poseía más fincas en Fraga, declaraciones catastrales y fiscales en el mismo sentido, y referencia a la escritura de herencia en la que los herederos no inventariaron dicha finca.
      La DGRN considera suficientemente acreditada la identidad de la finca legada por las circunstancias anteriores y recuerda que no es costumbre describir detalladamente las fincas en los testamentos. Res. de 04/06/2008. BOE 01/07/2008

- COMPRAVENTA: MEDIOS DE PAGO.- El control de legalidad sobre los medios de pago es competencia notarial y no registral.- Sólo la negativa total o parcial a identificar los medios de pago permite al registrador cerrar el Registro.- Res. de 26/05/2008. BOE 13/06/2008.

- TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE BANTEGAL.- Y en cuanto a la cuestión de fondo planteada: Se pretende la inscripción de una transmisión onerosa de una finca procedente de una concentración parcelaria con acuerdo firme posterior a 30/12/1992 sin acreditarse la realización de las notificaciones para los derechos de tanteo y retracto que a favor de Bantegal prevé la Ley 7/2007, de medidas administrativas y tributarias para la conservación de la superficie agraria útil y del Banco de Tierras de Galicia. Res. de 21/05/2008. BOE 06/06/2008.

- INMATRICULACIÓN: HACE FALTA COINCIDENCIA TOTAL DE SUPERFICIE ENTRE EL TÍTULO Y EL CATASTRO. No cabe inmatriculación de finca alguna en el Registro, si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del 10 %.
En cuanto a la pretendida acreditación de la superficie real por certificado de técnico competente, lo primero que habrá que hacer es reflejarlo en el Catastro, para posteriormente lograr la coincidencia con la
descripción contenida en la escritura. Res. de 12/05/2008. BOE 05/06/2008.

- OBRA NUEVA, SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Si la obra está dentro de la servidumbre de protección marítimo terrestre de costas el art 49.6 del Reglamento de Costas exige autorización para dicho uso por la Comunidad Autónoma. Res. de 09/05/2008. BOE 04/06/2008.

- Exceso de cabida cercano al 40% que se pretende inscribir con base en una escritura de compraventa a la que se une certificación catastral. El registrador tiene dudas sobre la identidad de la finca y no lo inscribe. La DG le da la razón. La fincas procedía de una segregación.
Al interesado le queda la solución de acudir al expediente de dominio, con mayores garantías, como la citación de colindantes. Res. de 16/04/2008. BOE 12/05/2008

     - Obra nueva. Acta de fin de obra no inscrita, seguro decenal, y ventas posteriores.
      En el presente supuesto, se califica una escritura de compraventa de una plaza de garaje que en el Registro aparece inscrita como «en construcción», mientras que en el título presentado se describe como concluida, haciéndose referencia a una acta de finalización de obra. En el registro se presentó primero la escritura de compraventa y más tarde el acta de fin de obra, pero el registrador calificó primero el acta de fin de obra que no inscribió por apreciar en ella determinados defectos y luego tampoco insciribó la de compraventa por «Falta la previa inscripción de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal, ambas formalizadas en el acta que se menciona…».
     La DG dice que deben reiterarse las consideraciones contenidas en la Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2003, que ya constituyó la ratio decidendi de la Resolución de 10 de marzo de 2007. En dicha Instrucción se expresó que «… Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».
     Y, desde luego, la omisión de la advertencia por parte del Notario en la escritura no determina que la actuación del Registrador haya de ser otra que la señalada en dicha Instrucción, es decir, el despacho del título haciendo constar en la nota al pie del mismo lo establecido en el citado artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, y además (si se trata de edificio cuyo destino principal sea el de vivienda) lo relativo a la falta de acreditación registral de las garantías establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, el defecto invocado no puede mantenerse.
     Pero cuidado, porque la DG dice también "Por lo demás, no procede decidir ahora si, en caso de haberse presentado primero el acta de finalización de obra y después la compraventa, debiera asimismo haberse despachado ésta a pesar de la calificación negativa de dicha acta, por no ser títulos contradictorios a estos efecto". Res. de 08/04/2008. BOE 07/05/2008

- Escritura de cancelación de hipoteca, presentada telemáticamente, sin que conste la nota de liquidación del impuesto. Es inscribible. El registrador puede apreciar de oficio la exención.
La DG aprovecha la ocasión para decir que la calificación debe ser uitaria y global. Res. de 28/03/2008. BOE 16/04/2008

     - RESERVA DE DERECHO DE VUELO Y POSTERIOR MODIFICACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
     Consta inscrita una reserva de derecho de vuelo, dentro de un edificio en propiedad horizontal, con facultad complementaria de su titular de modificar las cuotas de propiedad horizontal sin consentimiento de los demás copropietarios.
     Se plantea en el recurso si es o no inscribible una escritura por la que, en ejercicio de un derecho de vuelo reflejado en los asientos registrales, recayente sobre la determinada finca –entidad número uno– en régimen de propiedad horizontal, se declara la ampliación –en construcción– de un edificio, al tiempo que se modifica la propiedad horizontal inicialmente constituida aumentándola de tres a cuarenta entidades independientes, redistribuyéndose la cuota de aquella finca –la entidad número uno– entre las nuevas que se creaban, sin alterar la cuota de las otras que originariamente formaban la propiedad horizontal (entidades números dos y tres).
     Y la DG dice que sí, que en ejecución de dicho derecho, se puede inscribir una ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal con redistribución de cuotas, otorgada por el titular del derecho de vuelo, sin constar el consentimiento de los demás copropietarios. Res. de 28/03/2008. BOE 16/04/2008

- Resolución de 21 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Pontevedra, de 20 de octubre de 2006.
Mediante dos escrituras, otorgadas el mismo día ante el mismo notario y con números de protocolo seguidos, una en la que los padres (A y B) transmiten a su hijo (C) una finca por el contrato de mejora, y otra en la que el hijo C vuelve a transmtir a sus padres A y B la misma finca por el contrato de apartación. El Registrador rechaza la inscripción, por tratarse de dos títulos sucesivos, formalizados entre las mismas personas, al sólo efecto de conseguir la inmatriculación de la finca. La DG confirmó su calificación, pero el Juez y luego la Audiencia estimaron que “la escritura produce todos sus efectos, en concreto, el de acceso al registro de la Propiedad, mientras no se declare lo contrario en el procedimiento que corresponda ante la jurisdicción ordinaria.” En consecuencia la sentencia dice que esos dos títulos son suficientes para inmatricular la finca. BOE de 30/04/2008.

- Que en la escritura no se incluya ninguna cláusula relativa a la manifestación del vendedor respecto a si la finca está o no al corriente en el pago de los gastos de comunidad... no es defecto que impida la inscripción. Res. de 13/03/2008. BOE 29/03/2008

- SOCIEDADES PROFESIONALES: SU ADAPTACION A LA LEY 2/2007.- Objeto social: el desarrollo de la actividad propia de la profesión de que se trate. En la escritura de adaptación deberá constar quienes son los socios y el número de participaciones que tiene cada uno.
Esta resolución trata otros temas relativos a la adapción de las SP. Res. de 01/03/2008. BOE 17/03/2008

- La prohibición de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado, no impide la inscripción de una ulterior hipoteca. Res. de 26/02/2008. BOE 17/03/2008

- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.- Modo de proceder. Exposición amplia de la doctrina de la DG. Fondo del asunto: declaración de obra nueva de tres viviendas con una licencia para cuatro viviendas: es inscribible. Recurrente: el notario de Santiago D. Nelsón Rodicio Rodicio. Res. de 27/02/2008. BOE 13/03/2008.

     - Un extranjero que compró en estado de soltero una vivienda y la vende cuando ya está casado deberá indicar bajo qué régimen económico matrimonial está casado, y, en su caso manifestar que la finca que se quiere transmitir no constituye su domicilio conyugal. Si bien si comparece la esposa y presta su consentimiento no es necesario acreditar el régimen económico matrimonial.
     Dicho de otro modo: si un extranjero casado enajena una vivienda ha de expresar que no constituye domicilio conyugal o bien acreditar que conforme a su régimen económico matrimonial puede disponer sin su cónyuge, o bien comparecer el cónyuge y prestar su consentimiento.
     "En el presente expediente un ciudadano de nacionalidad francesa vende una vivienda, que fue adquirida en estado de soltero, y así consta en la inscripción, manifestando en la escritura estar ahora casado, pero sin expresar su régimen económico matrimonial.
En el presente caso es de aplicación la doctrina contenida en el anterior apartado y así se deduce, sin duda, de la aplicación de los artículos 9.1 y 9.2 del Código Civil, en el sentido de que para otorgar la escritura pública por la que se enajena la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el Notario en el ejercicio del control de legalidad y el Registrador al calificar, deben conocer el régimen económico matrimonial del vendedor, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas". R. de 26/02/2008. BOE 18/03/2008

- Herencia.- Se recoge la doctrina de que si el causante designó en su testamento como herederos a su hijo X y a los demás que pudiera tener en el futuro... y luego el hijo X acepta la herencia y se adjudica los bienes hereditarios manifestando que no hubo más hijos... no es necesario probar este hecho negativo para inscribir en el registro de la propiedad la escritura de aceptación de herencia. Habiendo herederos nominados no es necesario probar la inexistencia de otros innominados. No hace falta acta de notoriedad para acreditar que el causante no tuvo más hijos. R. de 31/01/2008. BOE 05/03/2008.

- CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CONYUGES EXTRANJEROS PACTANDO RÉGIMEN DE SEPARACIÓN ABSOLUTA DE BIENES: pueden otorgarse ante notario español y no hace falta que se inscriban en el registro civil para que la compraventa que los conyuges efectúan, en proindiviso y por partes iguales, se pueda inscribir en el registro de la propiedad. R. de 09/01/2008. BOE 06/02/2008

Un matrimonio formado por chileno y argentina pacta separación de bienes ante notario español, y el mismo día realizan una compra por mitad de un inmueble y a continuación lo hipotecan. La compraventa es inscribible sin necesidad de que las capitulaciones se inscriban en el registro civil. (Entre otras cosas porque tales capitulaciones no se pueden inscribir en el registro civil español, porque en este no puede inscribirse el matrimonio entre extranjeros celebrado en el extranjero).

Recordemos que la doctrina de la DGRN dice que tratándose de extranjeros de distinta nacionalidad, deberán manifestar en la escritura cual es la ley aplicable para determinar el régimen económico de su matrimonio.

- PRESENTACIÓN TELEMATICA: La copia electrónica debe remitirse en el plazo más breve posible y en todo caso el mismo día de la autorización de la matriz o al día siguiente hábil. Pero el hecho de que la copia electrónica se remita fuera de plazo no impide la práctida del asiento de presentación. R. de 04/02/2008. BOE 20/02/2008

- SOCIEDAD LIMITADA. OBJETO. Es posible constituir una sociedad limitada "de" o "entre" profesionales, que tenga por objeto la intermediación para la realización de actividades profesionales, sin que quede sujeta a la ley de sociedades profesionales. Como una sociedad limitada "normal". Es posible que una sociedad limitada normal tenga como objeto el propio de profesionales sometidos a colegiación obligatoria... Pero se tratará de una sociedad intermediadora... Y, de todos modos, aunque la resolución solo lo recomienda y no lo exige, parece que será conveniente que se exprese claramente en el objeto social esa idea de "intermediación en las actividades de ....". R. de 21/12/2007. BOE 15/01/2008.

- EXTRANJEROS.- El número de la tarjeta de residencia (el que empieza por X-) es también su NIE y su NIF. R. de 01/12/2007. BOE 15/01/2008.

- INMATRICULACIÓN DE FINCA.- Tiene que haber total coincidencia entre la descripción del título y la certificación catastral, y no la hay cuando hay diferencias de superficie, aunque esas fueran inferiores al 10%. R. de 04/12/2007. BOE 15/01/2008.

- ARRENDAMIENTOS URBANOS.- Los derechos de tanteo y retracto no proceden en el supuesto de DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. R. de 10/12/2007. BOE 15/01/2008.

- HERENCIA.- SUSTITUCIÓN VULGAR Y PREMORIENCIA DEL SUSTITUIDO: Hay que acreditar, en su caso, la inexistencia de descendientes (con acta de notoriedad, testamento, declaración de herederos ab intestato...). R. de 13/12/2007. BOE 15/01/2008.

- NIF.- En una escritura de compraventa no es necesario hacer constar el NIF del cónyuge no titular que solo presta su asentimiento. R. de 07/12/2007. BOE 11/01/2008.

- OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL: NO ES NECESARIO EN UNA AMPLIACION DE LOCAL GARAJE, DE UN EDIFICIO DE VIVIENDAS, DIVIDIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.- Está inscrito un edificio de bajo y cinco plantas, y se procede a una modificación de la obra nueva y de la propiedad horizontal, ampliando la planta baja sobre el terreno. Y ello porque la obra realizada consiste en una ampliación de la planta baja, la cual no está destinado a vivienda, sino a garaje, y los elementos privaticos de la PH desnitados a vivienda no sufren variación. R. de 17/11/2007. BOE 18/12/2007.

- HERENCIA. Legado de un bien ganancial. Escritura de entrega de legados otorgada por todos los herederos en cumplimiento de lo dispuesto por ambos causantes en sus testamentos: no hace falta hacer previamente o expresamente la liquidación de la sociedad de gananciales. R. de 01/10/2007. BOE 05/11/2007.

- INMATRICULACIÓN.- Escritura de adjudicación de herencia seguida de otra de compraventa otorgadas ambas el mismo día ante el mismo notario: ADMISIÓN. R. de 05/10/2007. BOE 06/11/2007.

- SOCIEDAD.- Administrador único que es a la vez apoderado.- No cabe que el administrador único otorgue un poder en favor de sí mismo.- En cambio sí cabe que se nombre administrador único a quien con anterioridad ya era apoderado, aunque siga siendo apoderado y administrador a la vez. R. de 15/10/2007. BOE 20/11/2007.

- HERENCIA.- Causante extranjero de nacionalidad británica.- Con testamento otorgado ante notario español. Y estando todos los bienes en territorio español. El art. 9.8 del Código Civil dice que la ley aplicale es la ley nacional del causante, pero se admite el reenvío de primer grado del derecho inglés al derecho español pues todos los bienes de la herencia están situados en España. El causante otorgó testamento ante notario español. Y ante este se puede otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, conforme a la ley española. R. de 24/10/2007. BOE 20/11/2007.

- SOCIEDAD ANÓNIMA.- ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO. Es inscribible en el registro de la propiedad la escritura de hipoteca otorgada por un administrador con cargo no inscrito en el registro mercantil, dado que "el nombramiento de los administradores surte efectos desde el momento de su aceptación". Lo mismo sucede, según otras resoluciones, cuando se trata de un administrador de una sociedad limitada con cargo no inscrito, y lo mismo cuando se trata de un apoderado general de una sociedad con poder no inscrito en el registro mercantil (la compraventa otorgada por el es inscribible en el registro de la propiedad) . R. de 13/11/2007. BOE 30/11/2007.

- INSCRIPCION DE EXCESO DE CABIDA Y ACTA NOTARIAL COMPLEMENTARIA. CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD DE LAS OBRAS.

Se pretende la inscripción de un exceso de cabida que se declara sobre una finca urbana que según el registro tiene 144 metros cuadrados, según el catastro 242 y según un certificado técnico que se acompaña 223 metros cuadrados. La inscripción se pretende hacer sobre la base de título público declarativo más acta de notoriedad complementaria tramitada conforme al art. 209 del RN.

La DGRN dice que "el artículo 298.3 párrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo cumpliéndose con esta doble exigencia podrá conseguirse conforme al párrafo último de ese n.º 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca"

- Con certificado catastral, de técnico, o la mera manifestación del titular, según el exceso sea superior al 20% de la superficie inscrita, inferior al 20 % pero superior al 5%, o menor que el 5%. Este supuesto no es objeto de análisis en la presente resolución, que solo los cita.

- Con los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para una inmatriculación de finca, es decir: título –que habrá de ser traslativo- de declaración del exceso, más el título traslativo previo que refleje el exceso, más el certificado catastral, o, alternativamente al título previo, Acta de Notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, que antes de la reforma del RN de Febrero de 2007 no exigía citación a colindantes y publicación de edictos. La notoriedad ha de ir referida no solo a la existencia e identificación del exceso, sino también a la adquisición de la finca con la superficie que se pretende inscribir por el anterior titular. Este es el caso propio de la resolución, que resuelve que en el caso examinado el acta de notoriedad no deja suficientemente acreditada la superficie de la finca y no justifica la adquisición de la finca con la superficie que se pretende inscribir por el anterior titular.

- Por la vía prevista en el artículo 53 de la Ley 13/96 relativo a la concordancia Catastro-Registro, que es para los casos en que la rectificación de la cabida o el cambio de alguno de los linderos fijos hacen dudar de la identidad de la finca. En este caso, al título declarativo del exceso habrá que acompañar un Acta de Presencia y Notoriedad, con los requisitos exigidos por el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado cuando se declara una obra antigua y se aporta un certificado de antigüedad de la obra, este certificado debe expresar el número total de metros cuadrados construidos, y la superficie de parcela ocupada. R. de 21/09/2007. BOE 20/10/2007.

- EL RÉGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL LEGAL NO PRECISA SER ACREDITADO DOCUMENTALMENTE. Se formaliza una escritura de herencia en la que la viuda e hijos del causante, reconocen que una de las fincas inventariadas se encontraba erróneamente inscrita con carácter ganancial, cuando la había adquirido la viuda para sí, dado que su régimen era el de separación de bienes, legal en Cataluña. Es inscribible este cambio sin necesidad de acreditar documentalmente ese régimen económico matrimonial, por ser legal en Cataluña. R. de 01/10/2007. BOE 23/10/2007.

- Las reducciones de cabida que constan en los asientos registrales por meras manifestaciones de sus titulares -como haber tenido lugar una expropiación parcial- han de ser consideradas menciones cancelables, siendo la verdadera superficie registral la originaria, que resulta de no tener en cuenta dichas menciones. R. de 26/7/2007. BOE 17/8/2007.

- HERENCIA. PARTICIÓN DE HERENCIA DE LOS DOS CONYUGUES POR EL CONTADOR PARTIDOR: Si todos los bienes son gananciales, éste puede partir ambas herencias sin necesidad de liquidar formalmente la sociedad de gananciales; puede también formalizar la división horizontal de un edificio si es precisa para la partición; puede asimismo interpretar el testamento. Y la partición que efectúe es inscribible sin necesidad de aceptación de los herederos o de los legatarios, si bien bajo condición suspensiva de dicha aceptación, la cual habrá de entenderse cumplida por el hecho de que el heredero o legatario realice cualquier acto de disposición. R. de 20/7/2007. BOE 17/8/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL. SUMA ASEGURADA: El importe mínimo del capital asegurado ha de comprender el 100% del coste de ejecución material (incluidos los honorarios profesionales), pero esta cantidad puede ser inferior al valor de la obra nueva, pues éste puede incluir también otros aspectos como el beneficio. R. de 19/7/2007. BOE 7/8/2007.

- Si los requisitos que el RRM exige para la inscripción en el Registro Mercantil constan en documentos incorporados a la escritura, en lugar de en ésta, ello no es obstáculo que impida la inscripción.- R. de 24/7/2007. BOE 7/8/2007.

- HERENCIA.- La aceptación de una herencia por una fundación se entiende hecha siempre a beneficio de inventario, sin necesidad de que en la escritura se haya hecho constar esta circunstancia. En el caso concreto la aceptación fue tácita, pues en la escritura no se emplea la palabra aceptación en ningún momento. R. de 16/7/2007. BOE 3/8/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL: Segregación de una porción del local destinado a garajes y trasteros; constando ya inscritos varios títulos traslativos de porciones indivisas del referido local, no puede inscribirse la segregación, aunque sea de fecha anterior, sin el consentimiento de los respectivos titulares. R. de 13/6/2007. BOE 7/7/2007.

- El art. 1320 no debe ser aplicable “cuando el acto de gravamen se realiza en escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada”. El notario recurrente es Hector R. Pardo García, de Santiago de Compostela.
"no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada".
R. de 26/05/2007. BOE 26/6/2007.

- Licencia de obra: no caduca automáticamente, y su caducidad no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador, sino por las administraciones públicas o los tribunales, pervia audiencia del interesado.- Pero ¡ojo!: ver lo que dice sobre el seguro decenal... en una obra con licencia de 1988, pero que no se empieza a construir hasta el 2002: hace falta seguro decenal. R. de 18/5/2007. BOE 22/6/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL.- AMPLIACIÓN Y REFORMA DE UN EDIFICIO, CON ELEVACIÓN DE UNA NUEVA PLANTA, SIENDO LA SOLICITUD DE LA LICENCIA DE AMPLIACIÓN POSTERIOR AL 5 DE MAYO DE 2000: Es necesario el seguro decenal, porque se trata de obras que no solo rehabilitan en edificio, sino que alteran la configuración arquitectónica del mismo y producen una variación esencial en su volumetría. R. de 16/4/2007. BOE 1/6/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL.- DISTINCIÓN ENTRE ACUERDOS QUE TIENEN EL CARACTER DE ACTOS COLECTIVOS que competen a la Junta de propietarios (ej: la desafectación de elementos comunes y ulterior venta de los mismos, la vincualación ob rem de los trasteros a las viviendas como anejos, algunas modificaciones de los estatutoes...) y otros ACTOS QUE REQUIEREN EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO DE LOS PROPIETARIOS CORRESPONDIENTES que deberá constar en documento pública para que pueda inscribirse (con el consentimiento también, en su caso, de los cónyuges). R. de 19/4/2007. BOE 1/6/2007.

- SEGURO DECENAL. FIN DE OBRA DE PARTE DE UN EDIFICIO. Basta con que el seguro decenal garantice esa parte de edificio que está terminada. R. de 8/5/2007. BOE 15/6/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL: exoneración en caso de AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL, que debe ser interpretado en sentido amplio, incluyendo la "comunidad valenciana". No hace falta el seguro decenal en el caso de que varios propietarios hayan construido para sí mismos en comunidad varias viviendas, si declaran que cada uno de ellos ha construído su propia vivienda para sí mismo y para uso propio. También puede ser considerada como "autopromotor individual" una persona jurídica. R. de 9/5/2007. BOE 19/6/2007.

-DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- CERTIFICACIÓN DE TÉCNICO SOBRE ANTIGÜEDAD DE UNA CONSTRUCCIÓN, cuyo uso es, al menos en parte, de caracter agrario, expedida por un INGENIERO TÉCTINO AGRÍCOLA y visada por su Colegio: Debe adminitirse y vale para hacer la correspondiente declaración de obra nueva. R. de 22/5/2007. BOE 16/6/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL.- La autorización contenida en los estatutos para "segregar" no vale para "desvincular un anejor", pues segregación y desvinculación son actos de distinta naturaleza y transcendencia, por lo que para desvincular un anejo no es suficiente con que en los estatutos los propietarios estén facultados para "segregar" sino que será necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios. R. de 26/5/2007. BOE 25/6/2007.

- SOCIEDAD ANÓNIMA.- JUNTA GENERAL.- CÓMPUTO DEL PLAZO DE UN MES previsto en el art. 97 LSA. Si la convocatoria se publica el 29 de mayo... el plazo de un mes termina el 28 de junio a las 24:00, de modo que la Junta puede celebrarse desde la cero horas del día 29 de junio. R. de 31/5/2007. BOE 22/6/2007.

- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE ESCRITURAS EN EL REGISTRO.- La presentación debe hacerse lo más pronto posible tras la autorización de la escritura, pero ninguna norma dice que no sea válida la presentación efectuada en días posteriores al de la autorización.- El ACUSE DE RECIBO DIGITAL debe contener: identificación del registro, identificación del título presentado (nº de protocolo y nombre del notario), número de entrada, y fecha. Una vez practicado el asiento de presentación, el registrador debe notificarlo en el mismo día o al día siguiente. R. de 4/6/2007. BOE 18/6/2007.

- En relación con el seguro decenal cabe otorgar e inscribir un FIN DE OBRA PARCIAL, relativo a una fase completa, o también uno en el que conste que se han terminado los elementos comunes y una vivienda acreditando la constitución del seguro decenal de dicha vivienda.
     "Se presenta en el Registro un «Acta parcial de fin de obra» en la que se declara haberse terminado, además de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificación del seguro a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
     El Registrador suspende la inscripción por entender que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio, y no solo a la vivienda cuya inscripción se pretende y que del artículo 46 del Reglamento para la inscripción de actos urbanísticos se induce que no cabe la finalización de obra de una vivienda mientras no esté finalizado todo el edificio.
     El interesado recurre.
      El recurso ha de ser estimado. Cuando la legislación aplicable se refiere al seguro del edificio y a la terminación de obra del mismo, se están refiriendo a «quod plerumque accidit», es decir, a lo que ocurre en
la mayoría de los casos, pero ello no impide que existan supuestos –como el presente– en los que puede haberse terminado una vivienda, y ser la misma susceptible de aprovechamiento, sin haberse terminado todo el edificio. En este supuesto, basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe".
R. de 08/5/2007. BOE 15/6/2007.

- En una SA la convocatoria de la junta tiene que hacerla el Consejo de Administración, y el presidente no tiene facultades para hacerlo. R. de 17/4/2007. BOE 01/6/2007.

- Teniendo licencia de segregación, cabe invertir los términos y segregar el trozo previsto como resto, e incluso dividir la finca al ser un mero problema de mera técnica notarial y registral. R. de 20/03/2007. BOE 21/04/2007.

- Cuando uno de los cónyuges compradores es español y el otro extranjero hay que indicar si el régimen aplicable está sujeto a la ley española (en cuyo caso se habrá de expresar cuál y acreditarlo si es pactado) o sujeto a la ley extranjera, en cuyo caso no es necesario determinarlo. R. de 05/03/2007. BOE 04/04/2007.

- Declaración de obra nueva de vivienda compuesta de sótano y dos plantas, destinada a vivienda unifamiliar: es preciso que en la escritura se declare expresamente que se destina a uso propio para que no sea necesario el seguro decenal. Aunque en la licencia no figure el sótano, si el certificado técnico lo incluye y dice que la obra se ajusta a la licencia puede inscribirse. R. de 10/06/2005. BOE de 9/9/2005.

- En caso de separación judicial, soltería, viudez o divorcio no se aplica el art. 1320 del CC y no es necesario manifestar que el piso no es vivienda habitual de la familia para poder enajenarlo o hipotecarlo. En cambio en caso de separación de hecho si que se aplica el 1320 y es necesario hacer la manifestación de que si es o no la vivienda habitual, y en caso de que lo sea debe consentir el cónyuge para enajenarla o hipotecarla. R. de 17 de mayo de 2005. BOE de 6/8/2005

- La declaración de obra nueva y la división horizontal puede hacerlas el nudopropietario, sin que tenga que comparecer el usufructuario. No pueden ser fincas independientes trozos de terreno en los que no hay nada edificado. R. de 21/11/2002. BOE de 28/12/2002.

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